La location de toiture photovoltaïque
Qu'appelle-ton « location de toiture photovoltaïque » ?
Vous mettez votre toit ou toiture à la disposition d'un investisseur qui va y construire et y exploiter une centrale photovoltaïque. En contre partie, ce dernier vous verse un loyer fixe pendant une durée minimum de 20 ans.Un contrat de location (de type bail emphytéotique le plus souvent) est ainsi conclu entre vous et l'investisseur.
Ce dernier prend à sa charge l'installation, l'exploitation et la maintenance de la centrale photovoltaïque sur votre toit sans que cela nuise à vos activités professionnelles. Par la même occasion, il prend en charge l'entretien de votre toit pendant la durée du contrat.
Il se rémunère sur la vente de la production d'électricité à EDF.
A la fin du contrat de location, l'investisseur vous cède la centrale ou la démonte vous rendant ainsi le toit dans son état initial.
Pour information, une majorité de fabricants garantissent la production de leurs panneaux pendant 25 ans (jusqu'à 80% de la production initiale à la mise en service). Vous pouvez donc continuer d'exploiter la centrale pour vos besoins propres.
Ma toiture peut-elle intéresser des investisseurs photovoltaïques ?
Les investisseurs photovoltaïques recherchent en priorité les surfaces qui sont susceptibles de produire le plus d'électricité. Ils sont donc très attentifs à la configuration de la toiture. Voici les principales caractéristiques qui sont généralement exigées par les investisseurs :
- Surface minimum : 500 m2 pour une inclinaison d'au moins 15°, 3000m2 si le toit est plat
- Exposition Sud (sud-est ou sud-ouest éventuellement)
- Localisation dans le sud de la France (sous une ligne bordeaux-Lyon) (1)
- Pas ou peu d'ombres (arbres, cheminées, antennes, puits de lumière, systèmes d'aération...)
- Bâtiment clos sur les 4 côtés
- Charpentes en excellent état (pouvant supporter au moins 20kg/m2 pour des modules cristallins ou 5kg/m2 pour de la membrane amorphe, cette dernière étant installée de préférence sur les toits à faible pente)
- Proche d'un point de raccordement au réseau EDF ou d'une ligne à haute tension (moins de 300 m)
- Pas d'hypothèque sur le bâtiment
Est-ce profitable ?
Le loyer « photovoltaïque » est fonction des critères de votre toiture (détaillés précédemment). A ce jour, nous constatons des loyers entre 3 et 7 €/m2/an dans le sud de la France (région PACA, Languedoc-Roussillon, Midi-Pyrénées). Les loyers sont plus bas dans les autres régions
Vous bénéficiez également d'avantages supplémentaires :
Vous bénéficiez également d'une image positive d'acteur « engagé » dans le développement citoyen des énergies renouvelables.
Vous bénéficiez également d'avantages supplémentaires :
- Une économie des frais de construction, rénovation, désamiantage ou mise aux normes de la toiture.
- Un entretien de la toiture et une étanchéité garantis pendant toute la durée de location.
- L'acquisition gratuite de la centrale au terme du contrat (2)
Vous bénéficiez également d'une image positive d'acteur « engagé » dans le développement citoyen des énergies renouvelables.
Puis-je devenir investisseur de la centrale photovoltaïque sur mon toit ?
Oui. Certains investisseurs vous donnent la possibilité d'investir à leur côté dans la société d'exploitation de la centrale. Ainsi, vous bénéficiez de dividendes en plus des loyers.
Quelles sont les étapes lorsque je loue ma toiture à un investisseur photovoltaïque ?
Après une étude de faisabilité qui détermine le potentiel de production annuelle de la centrale, l'investisseur vous remet une offre de loyer sous diverses conditions suspensives, dont notamment la signature d'une convention de raccordement avec ERDF :
Après négociation, une promesse de bail est signée. Elle détermine les responsabilités et devoirs réciproques des 2 parties. Le bail peut être de type «emphytéotique» d'une durée de 20 ans ou « à construction » d'une durée de 30ans (3), éventuellement renouvelable.
Puis l'investisseur lance les études détaillées (techniques, environnementales, économiques, énergétiques) nécessaires à la construction de la future centrale photovoltaïque.
En parallèle, il procède au montage juridique et administratif de la centrale (contrat de raccordement, contrat d'achat d'électricité, permis de construire). A la levée des conditions suspensives le contrat final de bail est signé.
La construction de la centrale peut ensuite démarrer au terme de laquelle une recette technique sera réalisée avant le démarrage effectif de la centrale.
Après négociation, une promesse de bail est signée. Elle détermine les responsabilités et devoirs réciproques des 2 parties. Le bail peut être de type «emphytéotique» d'une durée de 20 ans ou « à construction » d'une durée de 30ans (3), éventuellement renouvelable.
Puis l'investisseur lance les études détaillées (techniques, environnementales, économiques, énergétiques) nécessaires à la construction de la future centrale photovoltaïque.
En parallèle, il procède au montage juridique et administratif de la centrale (contrat de raccordement, contrat d'achat d'électricité, permis de construire). A la levée des conditions suspensives le contrat final de bail est signé.
La construction de la centrale peut ensuite démarrer au terme de laquelle une recette technique sera réalisée avant le démarrage effectif de la centrale.
Quelles sont les points à vérifier avant de signer un contrat de location de toiture photovoltaïque ?
Les règles d'urbanisme : Un permis de construire ou une demande préalable de travaux est à demander à la mairie. En général, l'investisseur s'occupe de ces démarches mais il est bon d'aller « tester » votre projet à la mairie avant.
La propriété de la toiture : Vérifier qu'il y a pas d'usufruitier, que le bâtiment n'est ni en cours d'acquisition via un crédit bail, ni en indivision, ni hypothéqué, ou construit sur le sol d'autrui. Tous ces points rendraient difficile la signature d'un contrat de location de toiture photovoltaïque.
La qualité du preneur (l'investisseur photovoltaïque) : Vérifier ses références en construction photovoltaïque, ses motivations...
Le bail : Le bail que vous signez avec l'investisseur vous engage pour une durée minimum de 20 ans. Il est donc très important de le lire très attentivement et de demander conseil à un juriste ou à un notaire. Il peut contenir certaines contraintes (servitudes de passage pour l'entretien de la centrale photovoltaïque, clauses restrictives pour des travaux sur ou autour du bâtiment... ) dont vous devrez identifier l'impact sur votre activité professionnelle.
La propriété de la toiture : Vérifier qu'il y a pas d'usufruitier, que le bâtiment n'est ni en cours d'acquisition via un crédit bail, ni en indivision, ni hypothéqué, ou construit sur le sol d'autrui. Tous ces points rendraient difficile la signature d'un contrat de location de toiture photovoltaïque.
La qualité du preneur (l'investisseur photovoltaïque) : Vérifier ses références en construction photovoltaïque, ses motivations...
Le bail : Le bail que vous signez avec l'investisseur vous engage pour une durée minimum de 20 ans. Il est donc très important de le lire très attentivement et de demander conseil à un juriste ou à un notaire. Il peut contenir certaines contraintes (servitudes de passage pour l'entretien de la centrale photovoltaïque, clauses restrictives pour des travaux sur ou autour du bâtiment... ) dont vous devrez identifier l'impact sur votre activité professionnelle.
Qu'est qu'un bail emphytéotique ?
Le bail emphytéotique est le contrat le plus communément utilisé dans le cas des locations de toiture photovoltaïque.
Le bail sert à définir très précisément l'assiette du bail, c'est-à-dire sur quelles parties du bâtiment vont s'exercer les droits respectifs du bailleur et du preneur. En outre, nous vous conseillons donc de faire une division en volume afin de délimiter ces droits.
Le bail emphytéotique est un contrat de longue durée (plus de 18 ans), rédigé obligatoirement par un notaire. Le preneur (l'investisseur photovoltaïque) possède un droit réel immobilier. Le contrat doit être publié à la conservation des hypothèques. Au terme du bail, la centrale photovoltaïque édifiée par le preneur devient la propriété du bailleur sans indemnisation. La valeur résiduelle de la centrale doit être intégrée dans les revenus du bailleur. A ce jour, il est difficile de définir cette valeur résiduelle.
Le bail sert à définir très précisément l'assiette du bail, c'est-à-dire sur quelles parties du bâtiment vont s'exercer les droits respectifs du bailleur et du preneur. En outre, nous vous conseillons donc de faire une division en volume afin de délimiter ces droits.
Le bail emphytéotique est un contrat de longue durée (plus de 18 ans), rédigé obligatoirement par un notaire. Le preneur (l'investisseur photovoltaïque) possède un droit réel immobilier. Le contrat doit être publié à la conservation des hypothèques. Au terme du bail, la centrale photovoltaïque édifiée par le preneur devient la propriété du bailleur sans indemnisation. La valeur résiduelle de la centrale doit être intégrée dans les revenus du bailleur. A ce jour, il est difficile de définir cette valeur résiduelle.
Conclusion
La location de toiture photovoltaïque peut-être très intéressante pour diminuer le coût des travaux de rénovation d'une toiture (isolation, désamiantage, étanchéité) ou le coût de construction d'un nouveau bâtiment.
Dans une optique purement financière, la location de toiture devra être étudiée avec beaucoup d'attention au regard des loyers versés (quelques euros par m2) et des contraintes liées à un bail de location de toiture (servitudes de passage...).
Il est primordial de s'encadrer de conseillers : juristes, notaires, experts comptables.
Si vous souhaitez louer votre toiture, pv-pro vous met gratuitement en relation avec plusieurs investisseurs. Vous pouvez ainsi comparez et choisir la meilleure offre :
(1) Au nord de cette ligne, les loyers deviennent très réduits. Ceux-ci peuvent être néanmoins compensés par la prise en charge par l'investisseur de la rénovation ou de la construction de votre toiture.
(2) Attention cependant à l'incidence fiscale.
(3) Nous vous conseillons vivement de consulter votre expert comptable pour analyser les impacts de ces 2 types de baux sur votre fiscalité.
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